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LA COMPRA DE UNA PROPIEDAD EN ESPAÑA

Comprar una propiedad en España debería ser relativamente sencillo, pero siempre le recomendamos que contrate los servicios de un reconocido agente inmobiliario, abogado y notario.

• Reserva 
Después de haber elegido la vivienda es normal en España hacer un depósito de reserva de 3.000€ y 10.000€ (dependiendo del valor de compra). El depósito se acompaña de un contrato de reserva adjuntando los nombres y documentos acreditativos del comprador y el vendedor, el precio de venta establecido y cualquier condición acordada respecto a la compra. El depósito de reserva se entrega normalmente al agente inmobiliario o a su abogado como muestra de buena fé. No se recomienda pagar el depósito al propietario nunca.

• Chequeo de la Propiedad
En este punto, su abogado empezará a llevar a cabo el chequeo necesario en la oficina del  registro de la propiedad, para asegurarse que todos los documentos del inmueble están en correcto orden, que no haya embargos o deudas y que la persona que vende es el actual propietario.

 Contrato Privado
Una vez que el abogado está satisfecho y que todo lo encuentre en perfecto orden es cuando el comprador  y el vendedor firmarán un contrato privado de compraventa. El comprador pagará un 10% de depósito (menos el depósito de la Reserva). En este contrato, las identidades y detalles del comprador y vendedor quedan establecidas, así como el precio de venta acordado y la fecha para la transferencia final de la titularidad de la propiedad. En este punto, si el comprador decide retirarse de la compra perderá su depósito y si es el vendedor el que retira su propiedad de la venta se verá obligado a pagarle al comprador el doble del depósito entregado por el mismo, al menos que se acuerde alguna otra cosa.

 Escrituras
En  ésta fase final es cuando se paga el resto del importe y la Escritura se firma ante un Notario Público. Tras la firma de las escrituras, su abogado registrará la propiedad en nombre del comprador ante la oficina local del Registro de la Propiedad.

 Gastos de la Compra
Ha habido cambios significativos en los impuestos que gravan la compra de una propiedad en España desde el 1 de enero de 2012. El siguiente resumen explica los impuestos que un comprador debe pagar desde dicha fecha.

Cuando la compra se realiza directamente al promotor inmobiliario: Viviendas Nuevas
IVA (IVA) se aplica en todas las propiedades nuevas (propiedades que han sido recientemente construidos y adquiridos por el primer propietario) a una tasa del 10% sobre el precio de compra.
Cuando la compra se realiza a otro propietario
Desde el 1 de enero de 2012 el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) ha subido tal y como se especifica en la siguiente tabla:

 

Precio de compra

Tipo de gravamen

0 – 400.000€

8%

400.000€ – 700.000€

9%

Desde 700.000€

10%

 

• Otros trámites requeridos para la compra de una vivienda

Las personas residentes en España solo necesitan su documento de identificación. (Para todas aquellas personas que aparecen en la Escritura de Compraventa).
A todas aquellas personas no residentes en España que aparezcan en la Escritura de Compraventa, el Ministerio de Interior requiere que obtengan un Certificado de No Residencia, en que se determine un número fiscal, el cuál será también requerido más adelante a la hora de pagar los impuestos correspondientes. Este documento se conoce con el nombre de número NIE.  Desde el 1 de enero de 2012 las comisarías de policía local no aceptan solicitudes de NIE mediante poder notarial; ahora las personas no residentes deben solicitar su número NIE directamente y en persona en comisarías de policía o consulados o embajadas españoles.

 Recomendaciones
Recomendamos que abra una cuenta de banco en el momento que empiece la compra de una propiedad, ya que no sólo la necesitará para la misma, sino también para el pago directo de los suministros como la electricidad y el agua.
Es también recomendable tener un testamento español. Este testamento estará sólo relacionado con sus activos en España y no concierne a los activos de su país de residencia. Esto simplificará el proceso de sucesión en el caso desafortunado del fallecimiento del propietario y reduce significativamente la duración y el costo del proceso.

VISADO LEY PARA EMPRENDEDORES - INVERSORES

La Ley se dirige a los inversores, emprendedores, profesionales altamente cualificados, investigadores y trabajadores que efectúen movimientos intraempresariales, así como a los cónyuges e hijos menores de 18 años.
La ley contempla una agilización de la tramitación, estableciendo con carácter general un plazo de resolución de 10 días para todos los visados que se incluyen en la ley.
El visado de residencia que se expida al amparo de la presente Ley constituye título suficiente para residir en España durante un año sin necesidad de tramitar la tarjeta de identidad de extranjero. La renovación de la residencia podrá efectuarse aún existiendo ausencias superiores a seis meses al año en el caso de visados de residencia y autorizaciones para inversores extranjeros o trabajadores extranjeros de empresas  que realizando actividades en el extranjero tengan fijada su base de operaciones en España.​

REQUISITOS GENERALES:

  • No encontrarse irregularmente en suelo español.
  • Ser mayor de 18 años.
  • Carecer de antecedentes penales en España y en los países donde haya residido en los últimos 5 años, por delitos previstos en el ordenamiento jurídico español.
  • No figurar como rechazable en el espacio territorial de países con los que España tenga firmado un convenio en tal sentido.
  • Contar con un seguro público o un seguro privado de enfermedad concertado con una Entidad aseguradora autorizada para operar en España.
  • Contar con recursos económicos suficientes para si y para los miembros de su familia durante su período de residencia en España (2.130€ mensuales para el interesado y 532€ por cada familiar que esté a su cargo).
  • Abonar la tasa por la tramitación del visado.

Resulta importante señalar que la posibilidad de tramitar el visado de residencia se extiende al cónyuge y a los hijos menores de 18 años, o mayores de edad que no sean capaces de proveer sus propias necesidades debido a su estado de salud, cuando se reúnan o acompañen a los solicitantes. En consecuencia, los mismos podrán solicitar, conjunta y simultánea o sucesivamente un visado de residencia familiar, previa acreditación del cumplimiento de los requisitos señalados anteriormente.
No se requiere la presencia del solicitante del visado, podrán solicitar y recoger el visado de residencia a través de representante debidamente acreditado. No se requiere la toma de datos biométricos.
Los supuestos de visados de residencia a los que se refiere esta Ley son los siguientes:

• Visado de Residencia para Inversores de Capital (RIC). 
Se entiende como inversión siginificativa de capital, una inversión inicial por un valor igual o superior a 2 millones de euros en títulos de deuda publica española o por un valor igual o superior a 1 millón de euros en acciones o participaciones sociales de empresas españolas o depósitos bancarios en entidades financieras españolas.
Además de los requisitos establecidos con caracter general, el solicitante deberá acreditar haber realizado la inversión en la cantidad mínima requerida, en un periódo no superior a 60 días anteriores a la presentación de la solicitud, de la siguiente manera:

    • En el supuesto de inversión en acciones no cotizadas o participaciones sociales se presentará el ejemplar de la declaración de inversión realizada en el Registro de Inversiones Exteriores del Ministerio de Economía y Competitividad.
    1. En el supuesto de inversión en acciones cotizadas, se presentará un certificado del intermediario financiero, debidamente registrado en la Comisión Nacional del Mercado de Valores o en el Banco de España, en el que conste que el interesado ha efectuado la inversión a efectos de la norma.
    2. En el supuesto de inversión en deuda pública, se presentará un certificado de la entidad financiera o del Banco de España en el que se indique que el solicitante es el titular único de la inversión para un período igual o superior a 5 años.
    3. En el supuesto de inversión en depósito bancario, se presentará un certificado de la entidad financiera en el que conste que el solicitante es el titular único del depósito bancario.

• Visado de Residencia por Adquisición de Bienes Inmuebles (RIV). 
Podrán solicitar este visado los extranjeros que acrediten la adquisición de bienes inmuebles en España con una inversión de valor igual o superior a 500.000€. 
Además de los requisitos establecidos con carácter general, el solicitante deberá acreditar haber adquirido la propiedad de los bienes inmuebles mediante certificación con información continuada de dominio y cargas del Registro de la Propiedad que corresponda al inmueble. Dicha certificación tendrá que ser emitida dentro de los 90 días anteriores a la presentación de la solicitud del visado de residencia. Si en momento de la solicitud del visado la adquisición de los inmuebles se encontrara en trámite de inscripción en el Registro de la Propiedad, será suficiente la presentación de la certificación en la que conste vigente el asiento de presentación del documento de adquisición, acompañada de la documentación acreditativa del pago de los tributos correspondientes. 
El solicitante deberá acreditar disponer de una inversión en bienes inmuebles de 500.000€ libre de toda carga o gravamen. La parte de la inversión que exceda del importe exigido podrá estar sometida a carga o gravamen.

• Visado de Residencia para Emprendedores y Actividad Empresarial (REM) 
Bajo este supuesto tienen cabida tanto los inversores que presenten un proyecto empresarial que vaya a ser desarrollado en España y que sea considerdo y acreditado como de inerés general, como los que tengan previsto entrar y permanecer en España por un periodo de un año con el fin único o principal de llevar a cabo los trámites previos para poder desarrollar una actividad emprendedora.

En el primer caso el interesado deberá presentar un informe favorable de la Oficina Comercial del ámbito de demarcación geográfica donde el inversor presente la solicitud del visado, para constatar que en el proyecto empresarial presentado concurren razones de interés general.
Debe de tenerse en cuenta que es admiisble una inversión significativa de capital cuando la inversión la lleva a cabo una persona jurídica, domicialiada en un territorio que no tenga la consideración de paraiso fiscal conforme a la normativa española, y el extranjero posea directa o indirectamente, la mayoría de los derechos de voto y tenga la facultad de nombrar o destituir a la mayoría de los miembros de su órgano de administración.

En el caso de los Emprendedores, se entenderá como actividad emprendedora aquella que sea de carácter innovador con especial interés para España y a tal efecto cuente con un informe favorable de la Oficina Comercial donde el inversor presente la solicitud del visado.

• Visado de Residencia para Profesionales Altamente Cualificados (TAC). 
La solicitud de este visado requiere que por parte de la empresa se lleve a cabo la tramitación previa en España de una Autorización de Residencia para profesionales altamente cualificados, tramitación que se realizará en la Unidad de Grandes Empresas y Colectivos Estratégicos. Su concesión corresponderá a la Dirección General de Migraciones.

• Visado de Residencia para Profesionales Altamente Cualificados (TAC).
Bajo este visado se contemplan la casuística relativa a extranjeros que desean realizar activiades de formación, investigación, desarrollo e innovación en entidades públicas o ptivadas. Tales casos son:

    1. El Personal Investigador al que se refieren el artículo 13 y la disposición adicional de la Ley 14/2011, de 1 de Junio, de la Ciencia, la Tecnología y la Innovación.
    2. El Personal Científico y Técnico que lleve a cabo trabajos de investigación científica, desarrollo e innovación tecnológica, en entidades empresariales o centros de I+D+I establecidos en España.
    3. Los investigadores acogidos en el marco de un convenio por organismos de investigación públicos o privados, en las condiciones que se establezcan reglamentariamente.
    4. Los profesores contratados por universidades, órganos o centros de educación superior e investigación, o escuelas de negocios establecidos en España de acuerdo con los criterios que se establezcan reglamentariamente.

• Visado de Residencia por Traslado Empresarial (TTI). 
Podrá ser tramitado por aquellos extranjeros que se desplacen a España en el marco de una relación laboral, profesional o por motivos de formación profesional, con una empresa establecida en España o en otro país.
La solicitud de eeste visado requiere que por parte de la empresa se lleve a cabo la tramitación previa en España de una Autorización de Residencia por traslado intraempresarial, tramitación que se realizará en la Unidad de Grandes Empresas y Colectivos Estratégicos. Su concesión corresponderá a la Dirección General de Migraciones.

• Visado de residencia para familiares (RFI) 
La nueva Ley establece que el cónyuge y los hijos menores de 18 años, o mayores de edad que no sean objetivamente capaces de proveer sus propias necesidades debido a su estado de salud, que se reúnan o acompañen a él  podrán solicitar un visado de residencia.
Además de los requisitos generales deberán de acreditar su relación familiar.

LAS PROPIEDADES A NOMBRE DE SOCIEDADES

Si usted está interesado en adquirir bienes inmuebles en España, a menudo escuchará la frase: “esta propiedad está a nombre de una empresa”, sobre todo cuando se trate de aquellas propiedades más antiguas y extensas que seguramente visitará en algún momento. En este artículo encontrará información acerca de la historia, evolución y actualidad referente a este tema. Durante los años setenta y ochenta, incluso los noventa, solía ser común escuchar que propiedades españolas estaban registradas a nombre de empresas “holding” en el extranjero (paraísos fiscales), y las empresas, en lugar de las propiedades, se ponían a la venta. La mayoría de estas empresas tenían domicilio en Panamá, pero luego esto fue cambiando y se prefirió a las de Gibraltar por estar más cerca de casa. Los vendedores veían claramente las ventajas: cuando ponían a la venta estas propiedades, era posible ofrecer también las acciones de la empresa “holding” en lugar de vender las propiedades fuera de la empresa. Este tipo de venta no requería la ejecución de ningún instrumento público español extra ya que la propiedad estaba ya escriturada a nombre de la empresa que estaba a la venta. Cuando se compraban las acciones de la empresa y por consiguiente las propiedades pertenecientes a esta, el comprador se eximía de pagar el Impuesto sobre Ganancias Patrimoniales que de otra manera debía pagarse al venderse una propiedad fuera de una empresa. El motivo era que el valor neto contable de los activos de la empresa se mantenía igual. En aquellos días, este tipo de operaciones era muy común y fácilmente se podían vender empresas de una persona a otra ya que el vendedor no estaba sujeto a pagar el Impuesto sobre Trasmisiones Patrimoniales porque como la propiedad no se registraba en otro nombre, la Agencia Tributaria no tenía constancia de esta operación. Para los compradores el sistema era muy simple: se evitaba pagar cualquier Impuesto sobre Transferencias Patrimoniales, y si querrían vender en el futuro, podían ofrecer el mismo paquete (empresa + propiedad). Este sistema funcionó bastante bien hasta que la Agencia Tributaria se percató y modificaron las leyes para que este tipo de operaciones resultaran más complicadas de ejecutar. Las modificaciones más recientes a estas regulaciones son las nuevas leyes de prevención de fraude fiscal que se aprobaron en 2006, 2010 y 2012, y la abolición de empresas “holding” en 2007.Sin embargo, los vientos de cambio habían comenzado bastante antes: en 1991, la Agencia Tributaria española introdujo un “impuesto especial” que imponía una “penalidad” del 5% anual basado en el valor catastral de cualquier propiedad que estuviera a nombre de una empresa con domicilio en paraísos fiscales. Este porcentaje luego se redujo al 3%. Para poder eximirse de esta penalización los propietarios de estas empresas consultaron con sus abogados españoles y siguiendo sus recomendaciones instruyeron a los administradores de sus empresas que crearan empresas españolas cuyo capital fueran los bienes inmuebles y cuyas acciones a su vez, fueran propiedad de la empresa “off-shore”. Esta era la forma legal de evitar pagar el “impuesto especial”. Sólo algunos empresarios tomaron la sabia decisión de liquidar la empresa y poner la propiedad a nombre del propio accionista. En los noventa y especialmente desde el año 2000, la Agencia Tributaria española ha comenzado a sospechar que detrás de las empresas “off-shore” podrían esconderse actividades relacionadas con el crimen organizado, tráfico de drogas y lavado de dinero, (“sino ¿por qué otra razón utilizarían empresas en paraísos fiscales?” pensaron), cuando en realidad, la mayoría de estas empresas fueron creadas por abogados de renombre para sus clientes extranjeros, normales y corrientes, quienes pagan debidamente los impuestos como todos, y que mediante a este sistema les resultaba más conveniente comprar y poseer propiedades y para poder planificar muy bien los impuesto sobre sucesiones, proceso similar al sistema de inversión anglosajón.

  • Empresas “Holding” o Sociedades Patrimoniales: un nuevo instrumento fiscal A partir de 2003, la Agencia Tributaria española cambió la fiscalidad para las empresas “holding” o Sociedades Patrimoniales, es decir, para aquellas empresas españolas que fueran principalmente propietarias de bienes inmuebles. Este nuevo trato fiscal era bastante útil para aquellos empresarios cuyas empresas reunían ciertas condiciones, incluyendo “no tener ninguna actividad comercial”. El impuesto sobre ganancias patrimoniales aplicable en la venta de un bien inmueble, propiedad de una sociedad patrimonial que reuniera dichas condiciones  era sólo del 15%. Hasta los mismos españoles comenzaron a utilizar este tipo de empresas ya que el impuesto sobre ganancias patrimoniales aplicable a individuos era altísimo. Estas empresas también eran perfectas para extranjeros ya que les permitía evitar el altísimo 35% de impuesto sobre ganancias patrimoniales de no-residentes devenido de la venta de propiedades, y como consecuencia estimulaba a los no-residentes a comprar propiedades con empresas españolas a su nombre en lugar de utilizar empresas “holding” extranjeras.

Como dicho anteriormente, este trato fiscal especial para empresas “holding”  fue abolido en 2007 y cualquiera que vendiera una propiedad fuera de una empresa debía pagar la tasa corriente del 35%, o bien, disponía de un periodo limitado para liquidar la empresa. Sin embargo, como compensación, se introdujo una tasa del 18% de impuesto sobre ganancias patrimoniales para propietarios no-residentes que vendían bienes inmuebles que estaban a su nombre. Esta tasa se ha incrementado del 19% al 21% en 2013 debido a la crisis financiera. Esta largamente esperada “normalización” impositiva para no-residentes aceleró la desaparición del dinero “B” (contado efectivo) en la compraventa de bienes inmuebles.

  • Propietarios de empresas “holding” se han visto gradualmente acorralados Como consecuencia de estos cambios impositivos, aquellos que aun tengan propiedades dentro de estructuras societarias se han visto gradualmente acorralados. Actualmente, la mayoría de abogados recomienda no comprar propiedades dentro de estructuras societarias excepto en algún caso excepcional, y aconsejan especialmente no comprar una empresa que tenga una bajo valor contable ya que deberá asumir el potencial futuro impuesto sobre ganancias patrimoniales mencionado anteriormente. La mayoría de la gente ahora prefiere comprar propiedades y ponerlas a su nombre o ponerlas a nombres de empresas recién creadas y pagar todos los impuestos relacionados con ellas.

El resultado de estos cambios progresivos es que muy a menudo, aquellos vendedores que aún tienen propiedades a nombre de empresas no les queda otra opción más que venderlas fuera de la empresa y pagar los altísimos impuestos que suponen estas transacciones.

  • Puede que haya una salida para propietarios de bienes inmuebles que están a nombre de empresas

Es posible que aun haya un poco de esperanza para aquellos que todavía tengan propiedades a nombre de empresas “off-shore” ya sea directamente o a través de empresas filiales españolas o sociedades españolas cuyas acciones estén a su nombre personal. Hay abogados y contables altamente especializados en derecho fiscal europeo que, tras el análisis de su estructura propietaria actual, de la nacionalidad de su empresa, del lugar de su residencia fiscal personal, etc, podría ser capaz de sugerir un cambio en el domicilio de la empresa española o de la empresa madre a otro país, es decir, un cambio de nacionalidad de la empresa matriz, u otros ajustes de empresa que podrían resultar en una reducción sustancial en el impuesto sobre las ganancias patrimoniales, todo ello de manera totalmente transparente y legal.

Cabe señalar que, para estar respaldado, estos cambios se deben hacer antes de poner la propiedad a la venta. En caso de que la Agencia Tributaria llegue a relacionar los cambios hechos a la empresa y la venta realizada poco tiempo después, se darán cuenta de que los cambios se hicieron simplemente para evadir impuestos y podrían cuestionarlo e intentar anular las ventajas fiscales obtenidas. 

  • Los pros y los contras de comprar propiedades que están a nombre de empresas
  1. a) Las desventajas de comprar a nombre de empresas españolas
  2. Cuando se compran las acciones de una empresa “holding” el comprador asume un potencial impuesto que deberá abonarse cuando la propiedad se venda fuera de la empresa, como mencionado anteriormente. Por ejemplo: se compran las acciones de una empresa española por €1.000.000 en 2012. La propiedad había sido adquirida originalmente por la empresa en 1997 por €400.000 más costes de escrituración, lo que constituye también el capital social de la empresa incluyendo préstamos a los accionistas. La propiedad también se ha devaluado, digamos a €300.000. Luego la propiedad se revende fuera de la empresa en 2016 por €1.400.000. De acuerdo con las tasas actuales de impuesto sobre sociedades, debería pagarse el 30% (25% sobre los primeros €120.000) sobre la diferencia entre el precio contable devaluado original(más inflación) y la cantidad percibida más los impuestos sobre la ganancia si/cuando los fondos se retiren de la empresa. En resumen, el vendedor debe pagar un impuesto sobre parte de ganancias que no ha percibido llevándole a nada menos que a la ruina económica.
  3. Costes de administración de una empresa: pueden oscilar entre €2.500 y €4.000 al año. No parece mucho pero si esta cifra la multiplicamos por los 15 o más años que la empresa será dueña de la propiedad se dará cuenta que es una fortuna. Y encima hay que sumarle el nombramiento de administradores, contabilidad, declaración de la renta, timbrados y archivos.
  4. Cabe destacar que cuando hablamos de comprar una empresa, nos referimos a una empresa que no haya tenido ningún tipo de actividad comercial, siendo su único propósito ser dueña de una propiedad o alquilar la propiedad y pagar los gastos de la misma: una empresa “holding”. Lógicamente, estas empresas tendrán un historial. Esto no representa ningún inconveniente, pero la empresa se debe ser auditada profesionalmente y aprobar todas las examinaciones y diligencias debidas. De no ser así, y si tuviera cualquier tipo de gravamen sin resolver podrían surgir sorpresas indeseables. Por suerte, la mayoría de los propietarios dejan todo en manos de sus administradores para que ellos lleven la contabilidad y así puedan avalar la buena salud de la empresa. Hay que ser muy cuidadoso al comprar una propiedad a nombre de una empresa y asegurarse que le propietario sea un vendedor visible y solvente. Aparte de una buena auditoría, sugerimos solicitar declaraciones de responsabilidad de ambos, del administrador de la empresa y del propietario real. El problema puede surgir cuando el mismo vendedor tiene poder notarial ya que resultaría bastante difícil saber quién es realmente, a qué se dedica y qué uso ha hecho del poder. Por eso aconsejamos evitar este tipo de situaciones.
  5. La Agencia Tributaria ya ha declarado imponible al hecho de que un propietario de una empresa utilice una propiedad que está a nombre de esa empresa. Por consiguiente, la mayoría de los propietarios alquilan la propiedad a la empresa a un precio razonable y de la renta percibida pagan los gastos que genera la propiedad y así reducen el beneficio obtenido y por ende los impuestos correspondientes a pagar. Hasta ahora, la Agencia Tributaria parece no investigar en profundidad el valor rentable de una propiedad de empresa pero probablemente lo harán y el precio que está pagando actualmente podrá ser cuestionado.
  6. b) Las ventajas de comprar una empresa española. Después de leer lo anterior, la mayoría se preguntará si existe alguna ventaja. En realidad, si existen ventajas pero el comprador debe reunir ciertos requisitos.
  7. Una extensa propiedad, muy especial y de alto valor económico: hay mucha gente que tiene sus activos dispersados en diferentes países por todo el mundo y quisieran simplificar la gestión y la situación de su patrimonio y a la vez, no aparecer públicamente como propietario por discreción. Es perfectamente legal tener una empresa española con una fiduciaria o cualquier otra empresa extranjera, en paraísos fiscales o no, siempre que pueda verse con transparencia quien es el propietario final o el propietario beneficiario y se pueda desvelar el propietario beneficiario final y también así presentar una declaración acerca del origen legítimo de los fondos con sus debidos impuestos pagados que se utilizaron para la adquisición. Entonces, si la propiedad de interés es parte ya de una estructura societaria constituida, y si el precio es bastante alto, al comprador no le preocupará el tema del potencial impuesto de patrimonio que le pueda devenir ya que a lo mejor considera que nunca venderá la propiedad y si lo hace, él o su equipo de profesionales resolverá el problema a su debido tiempo. Pero en este caso nos estamos refiriendo a las propiedades más caras y a los compradores de mayor poder adquisitivo.
  8. Si dos personas o más compran las acciones de una empresa pero ninguna es dueña de más de la mitad de la empresa, y si el 50% de los activos de la empresa se compone de bienes inmuebles o si la empresa está comercialmente activa, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales sobre reventas de propiedades puede legalmente evadirse. Este tipo de sociedad sería muy beneficioso por ejemplo, para cónyuges con patrimonio independiente. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en Andalucía se actualizó en 2012, resultando en: del 8% hasta los primeros €400.000; del 9% entre €400.000 y €700.000 y del 10% para cifras superiores de €700.000.
  9. Las empresas quedan eximidas de abonar el Impuesto sobre Patrimonio que acaba de restablecerse provisionalmente (aunque no quedan eximidos los accionistas de las empresas). Para aquellos que tengan propiedades a su nombre, este impuesto varía según el valor de la propiedad entre el 0.2% (hasta €167.129) hasta el 2.5% (por encima de €10.695.996). Otra de las ventajas de tener propiedades a nombre de empresas es que todas las reformas, remodelaciones, arreglos, etc, se pueden deducir al cien por cien a diferencia de cuando son propiedades personales que no son deducibles.

Cabe destacar que la eximición del Impuesto de Patrimonio para las empresas puede ser revertida por la Agencia Tributaria en cualquier momento, aunque los expertos aseguran que no será pronto.

  1. Las pérdidas de uno, ganancias de otros. Actualmente, se ha complicado bastante para aquellos que quieran vender el holding societario ya que los compradores quieren evitar el potencial impuesto que les devendrá cuando quieran vender algún activo fuera de la empresa. Si el valor del capital social no es ridículamente bajo como en el caso mencionado anteriormente, ha habido casos en donde astutos compradores (con la ayuda de sus astutos agentes) primero acuerda con el vendedor de comprarle la propiedad fuera de la empresa, a un precio establecido. El segundo paso, con el precio base establecido, pueden ahora sentarse y calcular los impuestos que debería pagar el vendedor (impuesto de sociedades e impuesto sobre dividendos  si se saca el dinero de la empresa) y se compara con el 21% del impuesto de ganancias patrimoniales que tendría que pagar el vendedor si vendiera las acciones de la empresa. El comprador podría considerar entonces comprar la empresa (especialmente si no tienen ningún interés en venderla en el futuro) y repartir lo que se ahorraron de impuesto con el vendedor.
  2. Algunos compradores son maestros en transformar empresas, fusiones y completar adquisiciones de algunas empresas de las que tenga con otras. Este tipo de compradores tienen la experiencia y los medios a su alcance para disolver con el tiempo un bajo valor capital de una empresa que compra.

En conclusión: lo que se podía hacer hace 20, 30 o 40 años atrás para poder ahorrar costes en impuestos es ahora imposible, debido a la actual regulación impositiva. Hoy en día, la mayoría de la gente no tiene interés en comprar una propiedad que esté a nombre de una empresa holding ya que si la tienen a su nombre personal, sólo deberán pagar el 21% cuando decidan venderla. Al comparar esta cifra con los 25-30% de impuesto de sociedades más el impuesto de dividendos cuando se liquida una empresa, en la mayoría de los casos, no tiene ningún sentido. Pero hay, por su puesto, excepciones como las que ya mencionamos y la situación particular de un comprador al que le puede ser conveniente comprar una empresa. InmoLux siempre recomienda a aquellos interesados en comprar propiedades a nombres de empresas que consulten seriamente con abogados especializados en el tema.

TRAMITES POSTERIORES A LA ESCRITURA - COMPRAVENTA

Con el otorgamiento de la Escritura Pública de compraventa ante Notario, el comprador adquiere la propiedad de la vivienda o de la finca de que se trate, sin ningún trámite o requisito posterior. Esto no obstante, es necesario realizar ciertos trámites administrativos posteriores, como pago de impuestos, presentación del documento en Registros Públicos, comunicación de cambio de titularidad en la finca, etc. Estos trámites posteriores  son los que se describen en este artículo a continuación.

a).- Presentación en el Registro de la Propiedad:
Inmediatamente después de la firma de la escritura pública de compraventa, el Notario enviará por vía telemática al Registro de la Propiedad correspondiente una copia autorizada electrónica de la escritura de compraventa para su presentación en dicho Registro.

Una vez recibida en el Registro de la Propiedad la copia electrónica de la escritura, el Registro extenderá el asiento de presentación, que tendrá una vigencia de 60 días. La extensión del asiento de presentación en el Registro el mismo día de la firma de la escritura de compraventa, implica que el comprador inscribirá la vivienda a su nombre en la misma situación registral de cargas existente en el momento de la firma de la escritura, situación de cargas que es la que comprobó y verificó el Notario antes del otorgamiento de la escritura pública.

b).- Pago de impuestos:
La firma de la escritura de compraventa origina para el comprador la obligación de pagar impuestos por la adquisición, ya se trate del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, si se trata de una vivienda de segunda mano, o del I.V.A y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, si se trata de una vivienda nueva. La forma de pago, el plazo y los tipos impositivos para cada supuesto son analizados en otro artículo de este blog.
Una vez pagado el impuesto, se presentará la copia en papel de la escritura en el Registro de la Propiedad para su inscripción.

Hoy en día existe la posibilidad de realizar por vía telemática desde la propia Notaría el pago de los impuestos correspondientes a la compra de una vivienda.

c).- Cambio de titularidad en el Catastro:
El comprador está obligado a comunicar al Catastro el cambio de titularidad de la vivienda en el plazo de dos meses contados desde la firma de la escritura de compra.
La comunicación se efectúa rellenando el impreso correspondiente, en el que se incluirán los datos del nuevo propietario, del anterior propietario, de la vivienda vendida y de la escritura de compra. Al impreso se acompañará una copia simple de la escritura de compraventa, presentándose todos los documentos en el Ayuntamiento donde radique la vivienda o en la Gerencia Territorial del Catastro de la provincia donde esté situada la vivienda.

Existe un programa informático de ayuda denominado PADECA creado por el Ministerio de Hacienda, para la elaboración por los particulares de todas las declaraciones catastrales que están obligados a presentar (cambios de titularidad, cambios de linderos, alteraciones físicas de la finca, etc).

En esta materia hay que tener en cuenta que en la actualidad los Notarios que autoricen escrituras de cambio de titularidad de fincas o que impliquen alteración física de las mismas (segregación, agrupación, obra nueva,…), están obligados a remitir al Catastro por medios informáticos los datos relativos al cambio de titularidad o a la alteración efectuada. Esta comunicación suple la declaración que están obligados a efectuar los particulares, y en la actualidad se realiza en todos los casos por el Notario por medios telemáticos mediante la remisión a la Administración Pública competente de un índice comprensivo de los datos necesarios para modificar y actualizar la ficha catastral.

d).- Comunicación al Ayuntamiento:
El comprador está obligado a comunicar al Ayuntamiento correspondiente la transmisión de finca que se ha producido, mediante la presentación de una copia simple de la escritura de compraventa, a fin de que el Ayuntamiento pueda liquidar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Los plazos a que está sujeta esa obligación y la forma de liquidar el impuesto, se explican en este mismo blog en el artículo dedicado a la compra de vivienda y los impuestos.
En la actualidad, en la mayoría de los casos esa comunicación se hace directamente desde la Notaría por vía telemática.

VENDER UNA PROPIEDAD EN ESPAÑA

Vender una propiedad en España no es algo extremadamente complicado pero, al igual que una compra, recomendamos la intervención de un abogado que se encargue de supervisar y asesorar durante todo el proceso. Los vendedores deben  estar al tanto de una serie de factores importantes que deben tener en cuenta a la hora de vender una propiedad.

• Responsabilidad Fiscal del vendedor

Impuesto de ganancia patrimonial

El vendedor será el responsable del pago del impuesto de ganancias patrimoniales. Este impuesto grava el aumento del valor de la propiedad, es decir, la diferencia entre el precio de la misma a la fecha de compra y el precio de venta. Desde el 1 de enero de 2012 el impuesto de ganancias patrimoniales aumenta dese el 19% al 21%. Cualquier coste adicional implícito en la compraventa de la vivienda puede ser deducido siempre que estén acompañados de las correspondientes facturas. Por lo tanto, todos los impuestos inherentes a la compra, gastos de notaría y legales, etc. pueden ser deducidos en el cálculo del impuesto de ganancias patrimoniales.

Ejemplo:
Precio de compra original: 100.000€
Tasas e impuestos inherentes a la compra: 10.000€
Precio de venta: 160.000€
160.000 – (100.000 + 10.000) = 50.000€
50.000€ x 21% = 10.500€ Cuota diferencial a pagar.

Los residentes exentos de declarar este impuesto son:
• Los mayores de 65 años y que hayan vivido en la misma propiedad por un mínimo
de tres años.
• Si las ganancias netas de la venta se reinvierten en la compra de otra propiedad
en un plazo de de dos años.

IMPUESTO DE PLUSVALIA:
El vendedor es responsable del pago del Impuesto de Plusvalía aunque a veces se puede llegar a un acuerdo con el comprador. Este impuesto es gravado por el Ayuntamiento local y se basa en el valor del área donde se ubica la propiedad y no en el de la propiedad (el valor de esta no influye en el impuesto de Plusvalía) entre la fecha de compra de la propiedad y la fecha en que esta fue vendida. El valor lo establece el Ayuntamiento según el valor catastral del suelo y el número de años que ha pertenecido al vendedor.

GRAVAMEN:
El vendedor es responsable del pago de cualquier gravamen que afecte la propiedad, por ejemplo hipotecas, a menos que se acuerde de otra forma entre el comprador y el vendedor.
Si el comprador va a realizar la compra del inmueble a través de una hipoteca bancaria, podría considerar el cambio de nombre de la hipoteca de vendedor a comprador (siempre considerando los términos y condiciones de la hipoteca existente) ya que de esta forma podría ser más económica que solicitando una hipoteca nueva.

IMPORTANTE FACTORES A TENER EN CUENTA A LA HORA DE VENDER UNA PROPIEDAD EN ESPAÑA:
RETENCION:
Si el vendedor no es residente y ha sido propietario de un inmueble por menos de 10 años, es importante saber que el comprador está obligado a retener un 3% del precio de compra y entregarlo a la Hacienda española. De esta forma el Gobierno asegura que el comprador pagará en su IRPF el impuesto correspondiente derivado de la venta de capital inmobiliario. Una vez que la cantidad exacta ha sido calculada, el vendedor recibirá un reembolso o se le exigirá un pago adicional para cubrir el pago total del impuesto.
Si el vendedor no retiene esta cantidad  del comprador debe saber que se convierte en responsable por el pago de este impuesto.

DECLARACION DEL PRECIO DE VENTA:
No hace mucho la evasión de impuestos era algo común en la sociedad española y las transacciones inmobiliarias un claro ejemplo de ello. El vendedor solía declarar un precio de venta mucho más bajo al precio de venta real para disminuir el impuesto pagar en su declaración de IRPF la venta de capital inmobiliario. Los compradores, que eran cómplices en estos acuerdos, se beneficiaban pagando menos impuestos en la compra del inmueble.

En los últimos 10 años esta situación ha cambiado y  el Gobierno español está al acecho especialmente en lo que se refiere a transacciones inmobiliarias. Si los tasadores estiman que se declara un precio de la propiedad muy bajo pueden imponer elevadas sanciones al vendedor.

Por estas razones devaluar a propósito el valor de una propiedad se ha convertido en una práctica del  pasado y desde aquí recomendamos a nuestros clientes que no se involucren en este tipo de actividades.

Los empleados  que trabajan en Inmolux Real Estate tienen experiencia en estos temas y conocen todas las normativas legales y fiscales actuales.

Desde aquí estamos a su disposición para ayudarle y ofrecerle nuestros servicios a la hora de poner su propiedad  a la venta a través de nuestra empresa. Si desea hablar con alguno de nuestros asesores o tiene alguna pregunta, por favor no dude ponerse en contacto con nosotros.

COMO VENDER MAS RAPIDO TU VIVIENDA

Hoy en día todavía son muchos los que necesitan vender el piso por diferentes motivos como no poder hacer frente a los gastos, deudas, simplemente porque tienen que irse y no van a volver, o otros motivos diferentes.
Esto crea en ocasiones, la necesites de vender el piso rápido y, para hacerlo, lo importante es conseguir enamorar a ese vendedor que pasa por los distintos pisos que hay en venta y se detenga en el tuyo. Sin embargo, ¿cómo se hace eso? Pues hay varias formas:

• La primera de ellas, y seguramente la que te haya venido a la cabeza, sea el poner un precio bajo y atractivo para que la gente pregunte. Sin embargo, si no quieres venderlo barato sino a su precio, esto no te vale porque has de tener en cuenta después lo que hay que descontar, pagar y demás.

• Hacer unas fotografías que puedan encantar a los que las vean. Si no tienes muchos muebles invierte en alquilar algunos unas horas y haz unas fotos como si la casa estuviera habitada y con esos muebles (aunque has de especificar que no es así) para que puedas capturar lo que sería la esencia de ese hogar. A veces incluso mantener esos muebles para una visita puede hacer que se compre mucho más rápido.

• Si puedes haz una mínima inversión, si el piso no está modernizado, después eso ayudará a que suba el precio del lugar y al mismo tiempo sea más atractivo para los compradores.

• Realiza un texto conciso y descriptivo. Explica con detalle todo lo que hay en el piso, cómo es, las características que pueden hacerlo atractivo (por ejemplo que haya un parking, que se pueda comprar cerca, que haya colegios, que no haya carreteras, etc.).

• Procura que las imágenes siempre se vean ordenadas y cuando vayan a ver la casa o el piso igual porque es la forma de que ellos lo vean mejor.

Nuestro equipo Inmolux Real Estate está a su disposición con gusto 
para ayudarle a responder cualquier duda:
info@inmo-lux.com 
952 770 782 
www.inmo-lux.com

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